CRISE

Hausse des prix et sous-location, rejetons de la pénurie de logement

La rareté conduit locataires et régisseurs à adapter leur comportement.

Le niveau des loyers, voici le premier témoin de la crise du logement. «Nous n’allons pas nier que la pénurie provoque une pression sur les prix», reconnaît Andreas Fabjan, secrétaire général de l’association des régisseurs, l’USPI. Tout est ensuite question d’appréciation. «La plupart des loyers des appartements mis sur le marché sont abusifs», affirme Christophe Koessler, de l’Assemblée des mal-logés. «Le rendement des immeubles est souvent bien plus élevé que ce qu’autorise la loi», complète Christian Dandrès, juriste à l’Asloca. Administrateur de Pilet & Renaud, Pierre-Henri Schild fait une autre lecture. «Genève, à cause de sa population et de ses multinationales, est à comparer avec d’autres capitales. Nos loyers sont bien inférieurs à ceux de Londres ou Paris.»

Jeunes aisés défavorisés

Personne, pourtant, ne se réjouit de la rareté des biens à louer. «Cela tend les relations entre les locataires et les bailleurs. Or, c’est toujours en ces occasions que les réglementations sont durcies», note Andreas Fabjan. C’est Béatrice Grange, la nouvelle présidente de l’USPI, qui illustre le mieux cette pénurie: «Il est fréquent que 100% des visiteurs d’un appartement déposent un dossier.» Pierre-Henri Schild résume: «Celui qui cherche un logement ne dispose pas d’un vrai choix.» Surtout «les jeunes avec un certain niveau de revenu», catégorie pour qui l’on construit peu. «La majorité des logements mis sur le marché sont des PPE (propriété par étages) ou des loyers contrôlés.»

Sur quels critères les régies attribuent-elles donc les logements? «La première chose est d’être parmi les premiers», juge Andreas Fabjan. Les régies n’étudient en effet qu’un nombre restreint de dossiers. Puis viennent la solvabilité et l’adéquation du nombre de personnes avec la taille du logement. «Enfin, une recommandation peut toujours aider.»

Astuce pour vendre cher

Les nouveaux locataires contestent pourtant rarement leur loyer, alors qu’ils en ont le droit (s’il est abusif, bien sûr) durant le mois qui suit la signature du bail. «Nous n’enregistrons que 500 à 600 contestations par an, alors que plusieurs milliers de baux sont signés», observe Christian Dandrès. «Quand cela arrive, c’est quand même une grosse déception», note Béatrice Grange, qui glisse néanmoins que, souvent, les contestations sanctionnent «des hausses injustifiées».

La crise frappe les logements à louer mais aussi à acheter. «En zone de développement, le prix de vente est contrôlé durant les dix ans qui suivent la construction, détaille Christian Buonomo, président du groupement des propriétaires d’appartements à la Chambre genevoise immobilière. Certains promoteurs conservent donc leur bien pendant cette période en louant à prix contrôlés, puis vendent au prix du marché à la sortie. Le marché est faussé. Auparavant, le promoteur vendait et c’était l’acheteur qui faisait la plus-value par la suite.»

Loyers indexés au coût de la vie?

La sous-location sauvage, bien qu’impossible à chiffrer, constitue un autre effet de la crise. «C’est la plaie actuelle», juge néanmoins Christian Buonomo, qui l’estime «très répandue. Deux catégories principales existent. Certains sous-louent à des prix que les propriétaires eux-mêmes n’oseraient pas proposer. Et d’autres sous-louent à un ami pour éviter une hausse de loyer due à un changement de locataire.»

Car vu la réglementation, c’est à ce moment seulement qu’une hausse peut aisément intervenir. Alors les régisseurs s’adaptent. Les baux à durée déterminée apparaissent, afin de décourager les locataires de contester leur loyer. «Cela permet de limiter le risque», confirme Christian Buonomo. L’USPI n’écarte pas l’idée qu’à l’avenir, les congés économiques se multiplient. «Un des problèmes avec le droit du bail actuel, ce sont les loyers bloqués depuis vingt ou trente ans qui ne sont pas du tout au prix du marché», dit Andreas Fabjan. Béatrice Grange, elle, table sur des baux de cinq ans indexés au coût de la vie. «C’est une des voies que l’on espère privilégier avec le nouveau droit du bail.»

Les expatriés concurrencent les Genevois

Expatriés et Genevois chassent désormais sur les mêmes terres. «Il y a quelques années, ils pouvaient se permettre de gros loyers, observe Florence Lehmann, directrice de la société Geneva Relocation. Aujourd’hui, comme vous et moi, beaucoup d’entre eux cherchent à louer des trois ou quatre-pièces au prix du marché.»

«L’effet Procter & Gamble», comme le nomme Pierre-Henri Schild, administrateur de Pilet & Renaud, s’est estompé. La multinationale s’est installée à Genève en 1999. Ces grosses sociétés payaient alors des prix fous pour loger leurs cadres au bout du lac. «Ce fut une manne extraordinaire. Ils ont pris un nombre colossal de villas, les prix se sont envolés. Là, on revient à l’équilibre.»

Un exemple donné par Monica Barzilay, qui a lancé sa propre entreprise de relocation voici dix-huit mois, Barzilay Services, illustre cette tendance. «Un de mes clients louait un quatre-pièces de 180?m2 11?000?francs par mois à Malagnou. Aujourd’hui, il reste vide à 8000?francs par mois.» Bref, le marché du luxe s’affaisse, alors que les prix des catégories «ordinaires» restent stables.

Les multinationales ne prennent généralement plus en charge les loyers de leurs employés, comme le confirme P & G: «C’est au collaborateur de décider combien il est prêt à mettre.» Ils continuent néanmoins d’affluer. L’entreprise américaine en «importe» par exemple une centaine par an à Genève, les confiant aux bons soins d’une agence de relocation. Celle-ci gère aussi leur intégration au sens large (démarches administratives, découverte de la région, école pour les enfants, sports, etc.).

Geneva Relocation prend ainsi en charge «400 à 500?personnes par an», qui ont en général «de 2000 à 5000?francs par mois à mettre dans leur loyer». Florence Lehmann explique qu’en moyenne, «un mois» est nécessaire pour les loger. «Tout dépend aussi de leur budget.» Elle utilise «les mêmes annonces que tout le monde». Son seul avantage, explique-t-elle, ce sont «des contacts réguliers avec les régies qui nous connaissent. On leur envoie des clients sûrs.» Monica Barzilay confirme que les propriétaires apprécient les expatriés. «Certains me le disent clairement. Leurs revenus sont sûrs, ils ne vont pas à l’Asloca et quittent souvent leur appartement après trois ou quatre ans.»
(jfa)