AMÉNAGEMENT

Habiter à la Praille: les questions qui fâchent

Trois entrepreneurs soulèvent les points sensibles du projet de développement.

Créer 14?000 logements et 15?000 emplois: c’est l’ambition du projet de réaménagement Praille-Acacias-Vernets (PAV). Pour l’heure, il s’agit surtout de plans tirés sur la comète. Le processus s’annonce long et fastidieux. Parce que 1500 sociétés sont actives dans cette zone et qu’aucune des questions délicates n’est réglée.

Nous sommes allés à la rencontre de trois entrepreneurs, dont les préoccupations illustrent les difficultés à venir. Tous trois sont déjà établis dans le PAV.

Financer les logements

Yann Borgstedt, administrateur de la société Pélichet, veut construire un écoquartier de 400 logements au sud du secteur. Ses premières démarches l’ont convaincu d’une chose: «L’Etat se trompe s’il pense faire de l’argent à la Praille. Ce n’est pas un terrain vierge et le coût de transfert des entreprises réduit la rentabilité des opérations.» Explications.

La première étape de son projet s’étend sur trois hectares. L’investisseur en maîtrise déjà deux sous forme de droit de superficie. Le troisième est occupé par l’entreprise de combustible Bosson qui est d’accord de partir en périphérie, où un terrain est disponible.

Mais ses nouveaux locaux coûteront près de dix millions de francs, sans les frais de déménagement. Bosson n’étant pas demandeur, ces coûts sont à la charge de l’investisseur. «Compte tenu aussi d’autres facteurs, comme des installations d’économies d’énergie, le rendement de l’opération peut s’avérer insuffisant», commente Yann Borgstedt.

La marge de manœuvre est étroite car les prix des loyers sont contrôlés dans ce secteur. «Sans rentabilité suffisante, il est évident que je ne construirai pas.»

Une inconnue pèse sur le projet: le coût du droit de superficie. Aujourd’hui, la rente est basse car liée à des activités économiques. Mais l’Etat pourrait être plus gourmand pour des logements ou des commerces. «Je ne sais pas encore quel sera le montant de cette rente», constate l’investisseur.

Edgar Lanz, directeur de la Simga, qui occupe les marchés de gros rue Blavignac, soulève un autre aspect. «Le logement social est financé par les loyers libres et la propriété par étages. Or, les régies disent qu’il est difficile de commercialiser de la PPE si le terrain reste en mains de l’Etat. Il faudra que l’Etat vende ces surfaces.» Politiquement, le sujet est sensible.

Trouver les terrains

Autre problème: reloger les entreprises dont les activités sont incompatibles avec des habitations. C’est la préoccupation principale d’Edgard Lanz.

La Simga a des projets de logements, mais il lui faut d’abord transférer les grossistes, gros générateurs de trafic, notamment à l’aube. «La zone industrielle de Plan-les-Ouates se révèle idéale». Mais il faudra déclasser pour recréer les 25?000?m2 d’entrepôts qu’il occupe actuellement. «Vu la durée des procédures, nous serons encore là dans quinze ans.»

Assurer la mobilité

A Migros Genève, qui exploite une énorme surface au centre du PAV, la question se pose autrement. Son directeur, Guy Vibourel, veut surtout s’assurer que son centre logistique sera maintenu à la Praille. Quelque 5500 wagons alimentent chaque année ce carrefour logistique. Selon lui, le coût d’un déménagement avoisinerait le milliard de francs!

«Qui paierait, s’interroge-t-il, sachant que nous pouvons rester jusqu’en 2054?» S’il fallait déménager, l’option d’Ecublens serait sans doute retenue avec, comme corollaire, des milliers de camions sur l’autoroute. Autant dire que le géant orange souhaite vivement rester à la Praille.

La Migros sera aussi très attentive aux options prises en termes de mobilité, dans un quartier qui a des ambitions écologiques. Elle veillera à ce que les clients du M-Parc puissent continuer à venir en voiture.

«L’Etat doit étoffer son personnel»

Au-delà du débat qui agite le politique, les détenteurs d’un droit de superficie dans la zone Praille-Acacias-Vernets (PAV) rencontrent l’Etat, avec lequel s’amorcent des négociations. Que construire? Où? Qui pourra rester? Qui devra partir?

Voici quelques-unes des questions que posent les entrepreneurs. A ce titre, ils sont très bien placés pour évaluer l’avancée du projet de réaménagement.

Selon Edgard Lanz, directeur de la société Simga, si le PAV constitue une opportunité extraordinaire pour le canton, il est aussi «fichtrement complexe». Et politiquement, le projet n’est pas encore «mûr», car aucune question n’est vraiment tranchée. C’est pourquoi il estime que le canton doit impérativement «étoffer son personnel s’il entend faire avancer les choses».

Administrateur de Pelichet, Yann Borgstedt abonde: «Des questions bêtes mais importantes comme «que se passe-t-il si on construit une école sur ma parcelle» n’ont pas encore de réponse. L’incertitude est totale.» Il reconnaît toutefois que l’introduction de rencontres trimestrielles entre la direction générale du PAV (DGPAV) et les superficiaires s’avère prometteuse.

Même son de cloche à Migros Genève, dont le directeur, Guy Vibourel, souligne la faiblesse des «rencontres d’informations réciproques» qui ont eu cours jusqu’à très récemment.