AMÉNAGEMENT
Genève préfère les bureaux aux logements
Par CHRISTIAN BERNET le 28.01.2010 à 00:00
Le mégaprojet qui vient d’être lancé à Vernier le démontre avec force. A Genève, on construit davantage de surfaces d’activités que d’habitat. En l’occurrence, 1000 logements pour 4000 emplois. Mais ces chiffres n’ont rien d’exceptionnels. Le projet Sovalp des CFF, au carrefour de l’Etoile, prévoit 500 logements contre 5000 emplois. A la gare des Eaux-Vives, c’est 200 contre 400. Ratio identique à celle de Chêne-Bourg. Et à la Praille, le projet a démarré avec 20?000 emplois supplémentaires contre 6000 logements, avant d’être rééquilibré. Face à cette avalanche de bureaux, les quelques gros projets consacrés à l’habitat font pâle figure, tout comme les locataires confrontés à une crise sévère.
La statistique confirme ce déséquilibre. Entre 2000 et 2008, le canton a construit 700?000?m2 de surfaces pour les activités. De quoi caser, en gros, 40?000 travailleurs. Ce qui tombe bien puisque cela correspond au nombre d’emplois créés.
Toujours dans le même temps, Genève a vu sa population augmenter de 40?000 personnes. Mais là, l’offre ne suit pas. A peine 10?000 logements ont été construits, de quoi loger le double de personnes. Nettement insuffisant.
Question: pourquoi Genève est capable de soutenir l’offre de bureaux et pas de logements? Les explications sont multiples.
Les experts en immobilier que nous avons contactés évoquent d’abord les disponibilités foncières. Si les bons terrains pour le logement sont rares, les bureaux s’accommodent facilement des nuisances, comme au bord des routes. Et ces endroits sont légion.
Les législations sont aussi plus souples pour le commercial. «On peut construire plus dense, plus haut et les oppositions sont souvent moindres pour les bureaux, car justement plus éloignés de l’habitat», poursuit Jean Golinelli, directeur chez CB Richard Ellis.
Les bureaux? Plus facile
«C’est tout simplement plus facile de construire du commercial, renchérit Martin Dunning, CEO de SPG Intercity. Le contrôle des prix en zone de développement ou les quotas de logements sociaux découragent de construire. Et allez expliquer à un investisseur zurichois les LUP ou la LDTR.»
Directeur du Fonds immobilier romand à Lausanne, Sandro de Pari confirme: «Nous n’investissons que dans l’habitat. Mais à Genève, la législation tatillonne rend l’investissement impossible. Nous rencontrons de grands problèmes pour rénover nos bâtiments. Les investisseurs alémaniques se détournent du bout du lac.»
De manière générale, la demande pour des bureaux est aussi plus clairement identifiable. Quand une société a besoin de s’agrandir, il en va de son intérêt direct de construire. Elle fonce. Pour les locataires, la demande est plus diffuse.
L’appât du gain
Il y a enfin des questions économiques. «C’est l’appât du gain qui pousse les promoteurs à réaliser des bureaux», dénonce l’ancien magistrat Christian Grobet. Les promoteurs nuancent. Certes, le bureau rapporte davantage. «Les loyers sont en moyenne deux fois plus élevés, confirme Lorenzo Pedrazzini, de Colliers. Mais il est risqué car la demande est fluctuante. Le logement, à long terme, est plus stable. C’est pour cela que les caisses de pension évitent le commercial. En densifiant le logement, on le rendrait encore plus profitable.»
