HABITATION
Comment combattre la crise du logement?
Par Christian Bernet le 07.06.2010 à 00:02
La question est trop complexe, le cadre juridique balisé et les rapports de force ne sont pas propices à la collectivisation du sol et autres aventures.
Personne donc ne propose de contrôler les loyers pour éviter les abus. Le Conseil fédéral l’a osé durant la guerre; la chose paraît aujourd’hui impossible. Personne ne propose non plus d’acheter des centaines d’hectares de terres agricoles. Genève l’a fait pour créer les cités satellites; aujourd’hui, le droit foncier rural l’interdit. Personne, encore, ne propose d’exproprier à tout va les petites villas sur les zones à urbaniser; l’expropriation doit répondre à des critères très stricts.
Volonté politique
Retour donc au pragmatisme et aux solutions étriquées. «On a beau retourner le problème dans tous les sens, on revient toujours au même constat: il faut une volonté politique forte.» C’est le point de vue de Philippe Brun, chargé d’enseignement en géographie à l’Université. Il est largement partagé.
Le sous-entendu est clair: il manque une main de fer. Le gouvernement a fait du logement une de ses priorités. Pourtant, un seul homme doit l’incarner à lui seul: le libéral Mark Muller. Sans douter de sa volonté, c’est tendre beaucoup de verges à un seul homme pour se faire fouetter quand il s’agit de défendre les projets dans les communes. On pourrait espérer plus d’engagement de ses collègues.
Pour la socialiste Carole-Anne Kast, le casting est inadapté. «Il n’y a pas de marché. Les privés sont dans un attentisme spéculatif. On ne peut pas compter sur eux pour construire. L’Etat doit prendre les devants et acheter les terrains à chaque fois qu’il le peut. Seule une intervention étatique forte pourra faire bouger les choses. Mais cela n’entre pas dans les plans du Conseil d’Etat et de la majorité de droite du Grand Conseil.»
Intransigeance
Pour l’heure, ce n’est en effet pas la voie prise. L’Etat dispose de 35?millions par année pour acheter du terrain. Il en a dépensé moins de dix l’année dernière. Et puis, la préemption et l’expropriation «ne sont pas dans nos traditions», fait remarquer Benoît Genecand, président de la Chambre immobilière.
Pour ce dernier, il faut travailler sur l’axe des communes. «On n’échappera pas à une sérieuse mise au point avec elles. Il faut être intransigeant sur les questions de densité et de rapidité de la mise en œuvre. Elles ne doivent pas avoir le dernier mot. On devrait soutenir financièrement les communes qui jouent le jeu. Et, pourquoi pas, pénaliser celles qui rechignent. En tous les cas, il n’est pas possible de garder les règles actuelles.»
Densifier davantage
Le débat avec les communes s’annonce d’autant plus douloureux qu’il faudra encore trouver de nouveaux espaces à urbaniser. «Le stock de terrains à bâtir dans le plan directeur actuel est bientôt épuisé», rappelle Bernard Leutenegger, chargé de piloter la révision de ce plan. Les terres à conquérir ont déjà été désignées dans les fameux PACA. Il faudra densifier ces secteurs bien plus que ce qu’on a fait jusqu’à aujourd’hui. Il faudra aussi planifier ces opérations en menant de front les questions foncières pour accélérer le rythme.
Enfin, d’importants moyens seront nécessaires pour équiper ces secteurs. Pour ce faire, Mark Muller a déposé un projet de taxe sur les plus-values foncières. Raboté par la droite, il moisit depuis deux ans au Grand Conseil. Par manque de volonté politique.
Le social a du plomb dans l’aile
Ce n’est pas tout de construire, encore faut-il offrir des loyers abordables. Genève n’en prend pas le chemin. Elle voit déjà le nombre de ses logements sociaux fondre à vue d’œil. En quinze ans, ils sont passés de 15% à 9% du parc locatif.
La politique mise en place par Mark Muller ne devrait pas inverser la tendance de sitôt. Elle favorise d’abord la propriété par étage (PPE). Dans les récentes opérations immobilières, on compte jusqu’à 70% d’appartements à vendre. Inaccessibles à ceux qui n’ont pas un gros bas de laine pour financer les fonds propres.
Les logements d’utilité publique (LUP), nouvelle dénomination des logements sociaux, se font attendre. Les LUP devraient constituer 20% du parc locatif d’ici une vingtaine d’années. Mais l’administration reconnaît elle-même que cet objectif ne sera pas atteint, et de loin. On en a construit 280 en deux ans?! Cette nouvelle politique attend des collectivités publiques qu’elles soient beaucoup plus actives dans la construction. Cela nécessite un changement d’état d’esprit qui prendra du temps.
Portion congrue
Dans ce dispositif, la classe moyenne qui ne peut ou ne veut acheter doit se contenter d’une portion congrue. A savoir les coopératives et les H.M. Elles représentent au mieux 30% des logements dans les grandes opérations. Le H.M. neuf se loue aujourd’hui aux alentours de 2200 francs pour un cinq-pièces.
(cb)
L’espace, le privilège de s plus fortunés
L’espace est le privilège des riches, surtout quand le sol est cher. L’adage se confirme au bout du lac. A Genève, 85% de la population se concentre sur 13% du territoire cantonal (la ville et les villages). Le reste des habitants s’étale dans la zone villa qui représente, elle aussi, 13% de ce même territoire. Vous avez bien lu! Le gros des troupes occupe une surface identique à celle de l’élite résidentielle.
Cette zone villa entoure la ville. Vu sa proximité, il serait logique de la densifier, d’autant plus qu’elle représente la moitié des terres à bâtir. Mais comme elle est inattaquable, on est obligé d’aller construire des logements au-delà, dans la zone agricole. Pourtant, la France a par exemple réussi à densifier ses banlieues pavillonnaires en assouplissant les règles de construction. On a permis de construire plus près des limites de propriété. L’urbanisme est moins planifié, mais le marché fait son œuvre.
Héritage bien géré
A Genève, une parcelle en zone villa compte en moyenne 1700?m². De quoi accueillir non pas une, mais trois maisons. En assouplissant les règles, le propriétaire pourrait ainsi vendre un tiers de son terrain et, avec l’argent de la vente, construire une maison pour le fiston au fond du jardin. Voici un héritage familial bien géré.
Ces questions sont peu débattues à Genève. Pour densifier la zone villa, le canton préfère déclasser des terrains restés vierges. Mais le processus est lent.
(cb)
