Argent
La cherté de l’immobilier plombe l’attrait de Genève
Par Roland Rossier le 23.06.2011 à 00:00
Genève est un canton riche de plus en plus peuplé par des habitants peinant à nouer les deux bouts. C’est en tout cas l’impression générale qui se dégage d’une intéressante étude publiée hier par Credit Suisse.
Cette image de canton carburant à deux vitesses est basée sur des données chiffrées qui, forcément, peuvent déformer quelque peu le miroir. Si la comparaison se fait via le PIB (produit intérieur brut), Genève, avec sa part de 7,6%, est le quatrième canton en Suisse, derrière un trio de tête composé par Zurich, Berne et Vaud.
Mais l’étude de la banque met aussi en avant le revenu moyen des ménages. Première surprise: c’est dans ce cas la région nyonnaise qui fait figure de petit paradis sur terre. Ce revenu s’élevait en effet en 2007 (dernière estimation disponible) à plus de 75?000?francs à Nyon, contre 64?000 pour la région Morges/Rolle, 50?000?francs à Lausanne et… 46?600?francs à Genève (moyenne suisse: 47?500?francs). Et rien n’indique que ces données aient énormément changé depuis.
Credit Suisse s’est aussi penché sur le revenu librement disponible des ménages, une fois les charges liées au logement, à la fiscalité, aux transports et aux assurances déduites. Seconde surprise, résumée par un exemple cité dans l’étude. Il est édifiant: le revenu librement disponible d’un couple marié avec deux enfants, propriétaire de son logement (financé par un crédit s’élevant à 80% du prix d’achat), gagnant 150?000?francs et détenant une fortune de 300?000?francs oscille à Genève entre 18?000 et 20?000 francs. A Morges, ce revenu se situe plutôt autour de 35?000?francs. Et à Marsens (FR), autour de 60?000?francs. Une famille fribourgeoise gagnant autant qu’une genevoise dispose donc théoriquement chaque année de 40?000?francs de plus!
Les Genevois sont surtout de plus en plus handicapés par des prix de l’immobilier qui atteignent des hauteurs astronomiques. Pour Sara Carnazzi Weber, «on peut parler de bulle immobilière». Une bulle prête à éclater en cas de hausse des taux…
Le phénomène est particulièrement frappant s’agissant des prix au mètre carré. En cinq ans, il a doublé pour la ville de Genève, pour dépasser désormais largement le prix de 15?000?francs le mètre carré (voir notre graphique ci-dessous), soit 1,5 million de francs pour un appartement de 100?m2, rendant illusoire pour la plupart des Genevois le rêve d’une accession à la propriété au centre de la cité. Un phénomène similaire a frappé Carouge, Chêne-Bougeries et Veyrier, trois communes dans lesquelles un achat immobilier se négocie désormais au-dessus de 13?000?francs le mètre carré.
Parmi les grandes communes, seule celle de Vernier est plus abordable que Nyon. Dans ce contexte, il n’est pas étonnant que les familles genevoises, et en particulier les cadres ou les travailleurs bien formés, se ruent massivement sur la Côte ou en France voisine.
L’étude de la banque suisse s’attarde aussi sur les données démographiques de l’arc lémanique. A cette aune, Nyon a connu – après le Gros-de-Vaud – la seconde plus forte progression entre 1999 et 2009: 1,8% contre 1,6% pour Morges/Rolle et 1,2% pour Genève. Tous indicateurs confondus, c’est toujours la région nyonnaise qui «profite des mouvements de repli, précise Sara Carnazzi, à cause de la saturation de la région genevoise», et sert de réceptacle à la croissance de l’arc lémanique.
Le rapport de Credit Suisse met aussi en exergue les taux de croissance des revenus des ménages pour la période 2007-2012. Il anticipe donc la situation à venir. Et c’est encore la région de Nyon qui tire son épingle du jeu, loin devant Genève.
Travailleurs hautement qualifiés, bonne accessibilité, prix de l’immobilier élevés mais supportables, fiscalité douce: l’étude confirme que Nyon est la région de l’arc lémanique la plus attractive. Enfin, la ville vaudoise sort en tête en termes de création d’emplois (hausse d’environ 44% entre 1995 et 2008), contre environ 22% à Genève. Le canton reste cependant le plus gros fournisseur d’emplois de la zone: près de 200?000 postes de travail uniquement dans le secteur tertiaire. Un véritable aspirateur régional. Comme le résume Manuel Jetzer, patron de Credit Suisse Région Genève, «cette région est très attractive mais chère».
On le sait, la banque et, plus récemment, le négoce représentent deux des secteurs les plus dynamiques de Genève. Mais au-delà du secteur tertiaire, cette étude met aussi en évidence trois branches industrielles qui restent solides et orientées dans l’exportation: l’horlogerie, la chimie (parfums et arômes) et l’électronique. Ces emplois industriels qui perdurent permettent au canton de garder un tissu économique diversifié qui le protège des grandes secousses qui pourraient toucher une branche particulière. Un atout important.
